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| 一、土地貸款有哪幾種？先搞清楚土地種類才不吃虧！
三、銀行、民間土地貸款哪個好？銀行土地貸款跟民間土地貸款有什麼差異？ |
一、土地貸款有哪幾種？先搞清楚土地種類才不吃虧！
（一）土地抵押貸款是什麼？
抵押貸款常見的形式是不動產抵押，但你可能不知道的是，土地也可以作為申請貸款的擔保物。而且隨著時代的演進，也越來越多人使用土地抵押貸款來做為資金周轉的管道，至於為何土地貸款會受到許多人喜愛呢？原因如下：
- 貸款利率低：相對於其他貸款方式，土地貸款通常具有較低的利率，可以減少貸款人負擔。
- 還款年限久：土地貸款通常具有較長的還款期限，因為土地為固定資產，具有較長的使用壽命，這使得貸款人可以分散還款壓力，更輕鬆地管理借款。
- 貸款額度高：由於土地具有較高的價值，因此銀行或貸款機構通常願意提供較大的貸款額度，讓貸款人能夠籌集更多的資金。
- 較寬鬆的審核：由於土地具有穩定價值且易於估價，貸款機構對於土地貸款的審核標準可能更加彈性，使得更多人有機會獲得貸款。
（二）土地貸款限制有什麼？
那麼，土地貸款限制有什麼呢？但這邊要特別提醒一點，一般銀行的土地貸款限制相較房屋貸款可是多出不少！以下提供幾點舉例：
- 須要提出利用計畫：雖然土地貸款年限仍舊為7-15年左右，但向銀行申請土地貸款須要提出利用計畫。
- 貸款成數不得超過土地價值6.5成：銀行限制貸款成數不得超過土地價值6.5成，並會預先保留1成，待計畫開始後再撥發，在使用上的彈性小上許多。
除此之外，在進行第一次土地抵押貸款後，部分人為了讓土地價值更加被活用，會考慮申請二胎貸款，然而與房屋二胎不同，銀行幾乎不提供土地貸款二胎服務。
以上這些都是銀行針對土地貸款所做出的限制，不過難道這些限制都無法突破嗎？其實不然。雖然銀行的土地貸款限制多，且不願提供土地二胎服務，但民間辦理土地抵押貸款的機構就較為彈性，有些機構能貸得更多成數，也有部分機構提供土地二胎服務，若有相關需求，可以考慮往民間土地貸款探尋。
（三）土地貸款試算方法與工具？
除了土地貸款限制之外，土地貸款利率也是申貸人必須在意的一點，否則若是利率太高，即便短暫獲得資金的喘息，後續排山倒海而來的利息壓力，可是會讓申貸人難以贖回土地的所有權。
通常土地貸款的利率介在2%-5%間，根據申辦機構的不同會有微幅的波動，另外也會受到土地種類的影響，大致整理如下：
- 建地：2%-3.5%，大部分應用於土建融資方案。
- 農地：2%-5%，但若貸款用途是農業相關，有機會爭取到更優惠的利率。
- 工地：2.5%-3.5%，沒有太多限制，視申貸人如何利用。
- 林地：3%，但如前面所述，因利用率低，基本上不太可能審核通過。
而除了土地種類這個最主要的因素外，還有其他3項因子會影響土地貸款的利率：
- 土地面積：通常土地面積越大，未來可利用程度也越大，因此機構通常願意提供較好的利率。
- 土地使用現況：若土地現況對未來機構的使用有利，通常也能換得較好的利率。
- 申貸人信用紀錄與財力證明：這2者是證明申貸人還款能力的憑證，若機構評估還款機率較高，則會願意給出較優良的利率。
⭐若是對利率仍舊不太清楚，或是希望針對申請個案做試算，可以向申貸單位申請使用土地貸款試算工具，或請值得信任的民間機構協助試算，都能更明確瞭解申貸通過後需還款的情形！以下提供各家銀行的貸款計算工具給你：
二、土地貸款管道有哪些？土地貸款成數如何評估？
瞭解土地貸款的種類後，我們可以進一步來評估土地貸款的成數。試想，若是土地貸款能貸得的資金不夠多，那就難以解決申貸人的資金缺口，利用率也會大幅下降。那究竟土地貸款幾成才是常見的範圍呢？
（一）銀行土地貸款
銀行是常見的貸款機構，提供土地貸款給符合條件的借款人，但通常有嚴格的貸款標準和流程，需要借款人提供詳細的資料和文件，包括財務狀況、信用評分和土地價值評估等。
而若透過銀行進行土地貸款，可貸得的成數約5-5.5成，當然因土地的可利用情形與申請用途不同，成數會因此受到影響，但整體而言能貸的額度仍不算太高。
（二）民間土地貸款
民間土地貸款則是指由私人投資者或非銀行機構提供的貸款。這些貸款通常較具彈性，不同於銀行的嚴格要求，例如不限制土地地目、不要求信用評分和財力證明等。民間土地貸款的可貸金額、利率和貸款條件可能因貸款機構而異，一般而言，民間貸款可貸得土地價值的8-9成，部分更可貸得土地價值100%以上，對極需資金者較為合適，也能讓土地價值被完整利用。
（三）農會土地貸款
農會主要針對農地、農業用地或農民的土地需求提供貸款服務，所以通常要先成為農會的會員才可以申辦土地貸款。而農會通常有較低的利率和較彈性的條件，可貸得的成數約在4-7成之間，還款年限最長還可達20年。
以下幫大家整理3個常見的土地貸款管道的比較表格，讓詳細資訊一目瞭然：
| 銀行 | 農會 | 代書 | |
| 土地貸款成數 | 約5-5.5成（或者有額度上限） | 約4-7成 | 最高可達9成 |
| 土地貸款利率 | 中等（年利率3-6%） | 較低（年利率1.5-5%） | 較高（月利率1-3%） |
| 申貸速度 | 7-14個工作天 | 5-10個工作天 | 1-2個工作天，最快可當日撥款 |
| 還款年限 | 3-15年 | 最長可達20年 | 隨借隨還不綁約 |
| 適合族群 | 適合中長期週轉 | 適合長期週轉 | 適合短期週轉 |
| 審核嚴格度 | 高 | 中（通常要先成為農會的會員） | 低 |
三、銀行、民間土地貸款哪個好？銀行土地貸款跟民間土地貸款有什麼差異？
在前面分析貸款成數、利率與限制時，我們都能發現，銀行土地貸款與民間土地貸款其實有著許多的不同，為了一次解決大家的疑問，這邊整理出一份銀行土地貸款與民間土地貸款的比較差異表及分別的優劣勢，讓大家能更一目瞭然2者的不同，並做出最合適的自己的選擇！
| 比較項目 | 銀行土地貸款 | 民間土地貸款 |
| 申貸人狀況 | 要求信用紀錄與財力證明 | 申貸人狀況不受限 |
| 土地種類 | 僅受理農地、建地、工業地 | 林地也可抵押 |
| 貸款用途 | 需與申貸計劃表相符 | 不受限制 |
| 貸款額度 | 約土地價值50-70% | 最高土地價值110% |
| 貸款利率 | 約2-5% | 較銀行稍高 |
| 還款期限 | 一般7-15年，最長20年 | 無年限，免綁約 |
（一）銀行土地貸款 vs 民間土地貸款
銀行土地貸款優劣勢
優勢：
- 較低利率：銀行的土地貸款擁有較低的貸款利率，最低僅2%起。相對於民間貸款而言，可以節省借款人的利息支出。
- 貸款期限較長：銀行通常提供長期的貸款期限，最長可達20年，可以讓借款人分散還款壓力，更容易管理財務。
劣勢：
- 貸款條件較嚴格：銀行對土地貸款的審核要求通常較為嚴格，包括信用評分、財務狀況、貸款用途等方面的考量，因此申請人需要滿足較高的標準才能獲得貸款批准。
- 批准時間較長：由於銀行的審核程序較為繁瑣，申請人可能需要花費較長的時間等待貸款批准，尤其是在大額貸款的情況下更無法立即週轉使用。
民間土地貸款優劣勢
優勢：
- 快速批准：相較於銀行，民間貸款通常程序較為簡單，審核時間較短，可以更快獲得貸款批准和資金。
- 彈性條件：民間貸款機構通常較為靈活，對貸款條件和要求能夠提供較大的彈性，更容易滿足特定個人或業務的需求。
- 較低門檻：相對於銀行貸款，民間貸款可能有較低的貸款門檻，對於信用評級較低或其他財務狀況不佳的貸款人來說，可能更容易獲得貸款。
- 信用評估彈性：民間貸款機構對於信用評估通常較為彈性，不僅考慮信用分數，還會綜合考慮借款人的其他因素，提供更靈活的貸款解決方案。
劣勢：
- 利率較高：一般而言，民間貸款的利率較高於銀行貸款，這是因為民間貸款機構有較低門檻的審核標準，因此對機構而言風險較高，須要提高利率來彌補風險。
- 監管較少：相較於銀行，民間貸款機構受到的監管較少，可能存在一些規範和保障的缺失，申請人須要謹慎評估貸款機構的信譽和可靠性。
四、土地貸款利率怎麼算？土地貸款年限多長？農地貸款、工地貸款差在哪？
（一）在土地貸款試算前，先瞭解土地貸款利率！
土地貸款的利率計算方式可能會因不同的金融機構或貸款產品而有所差異。以下提供常見的土地貸款的利率公式給您：
利率 = 利息金額 / 本金 X 時間
以上公式僅供參考，具體的土地貸款利率計算公式可能因應不同的金融機構而有所差異，且每家金融機構也可能有自己的內部評估模型。因此，在申請土地貸款時，建議與貸款機構進行詳細溝通，了解其利率計算方式和相關費用，以獲得確切的利率訊息。
（二）土地的種類與地目會影響利率計算嗎？
一般來說，銀行的土地貸款利率計算，會因土地的種類與地目而產生影響。以下是各種土地的貸款情況：
建地貸款
建地是指規劃為建築用途的土地，例如住宅用地、商業用地等，且建地貸款通常具有較低的利率大約在2%-3.5%之間，因為建地的使用價值較高，市場需求也較穩定。銀行通常願意提供較有競爭力的貸款利率給計劃在建地上興建建築物的借款人。
農地貸款
農地是指用於農業生產的土地，例如耕地、果園、農場等。農地貸款的利率起伏較大，大約在2%～5%之間，因為農業風險相對較高，農產品的價格波動性也較大，這會增加銀行的風險。此外，農地的轉換和利用限制也可能對貸款利率產生影響。
工地貸款
工地是指用於建築工程的土地，例如工業用地、工廠用地等。工地貸款的利率可能會根據該工地所在的地區發展情況、市場需求和預期回報等因素進行評估，大約會在2.5%-3.5%之間。若工地位於發展潛力高、市場需求旺盛的地區，可能會獲得較有競爭力的貸款利率。
林地山坡地貸款
林地和山坡地通常被視為非建築用地，且具有特殊的使用限制和環境保護考量。貸款利率對於此類土地可能會相對較高，約3%左右，因為它們的使用價值較低，轉換和開發限制較多，且環境因素的影響也需要考慮。
接下來提供各銀行土地貸款方案統整表格給你：
| 銀行 | 方案名稱 | 土地貸款項目類別 |
| 合作金庫 | 農企業綜合貸款 | 農地貸款 |
| 興建房屋貸款 | 建地貸款 | |
| 購地貸款 | 建地貸款 | |
| 與地主合建保證金貸款 | 建地貸款 | |
| 臺灣土地銀行 | 企業綜合融資 | 工業地貸款 |
| 承購公有房地放款 | 建地貸款 | |
| 購買工業用地及購建廠房貸款 | 工業地貸款 | |
| 購地貸款 | 建地貸款 | |
| 興建房屋貸款 | 建地貸款 | |
| 兆豐銀行 | 購地/興建廠辦貸款 | 工業地貸款 |
| 建築融資 | 建地貸款 | |
| 工業區優惠貸款方案(工好貸) | 工業地貸款 |
從上圖可以得知，多數銀行主要以建地、工業地貸款為主，農地貸款較少，需要以土地作為擔保品向銀行申請貸款，有的方案則需擔保人，並且視申貸人的需求、條件以及財務狀況申請貸款項目。
五、土地貸款怎麼申辦？土地貸款流程全解析！
（一）什麼人適合申辦土地貸款？
認識前述的資訊後，就讓我們走一遍土地貸款流程吧！土地貸款的第1步，就是先確認自己為什麼需要土地貸款？一般而言，以下4類人最常會有申請土地貸款的需求：
- 擁有閒置土地者
- 需要高額資金者
- 信用紀錄不良者
- 需要將還款期限拉長者
（二）土地貸款申辦條件有哪些？
了解自己確實有土地貸款的需求後，接下來申貸人就應該要檢查自己是否符合土地貸款申辦條件，通常銀行申辦土地貸款的條件最為嚴格，民間貸款則相對寬鬆，以下就列出銀行土地貸款申辦條件供大家參考：
- 申貸人年滿20歲，具備完全行為能力。
- 需以申貸人名下土地申請，並且未設定其他抵押權。
- 申貸人信用條件的信用紀錄及財務狀況良好，這2項因素會影響核貸率，如果有嚴重的信用瑕疵可能會被拒絕申請。
- 申貸人需提供貸款計畫，且依據抵押土地種類不同，貸款計畫的要求也不相同，若未能提出有效貸款計畫，申請可能遭駁回。
（三）土地貸款申請必備文件
如果要向貸款機構遞交申請，要先備齊以下文件：
- 身分證、健保卡雙證件
- 印章
- 戶口名簿正本或戶籍謄本
- 在職證明或勞保異動明細
- 土地所有權狀（謄本）
- 買賣契約書影本
- 收入證明（例如：薪資條、扣繳憑單、所得清單、財產清單、不動產租約、分期還本保單等）
（四）土地貸款流程5步驟！撥款前會有這些程序！
而正式進入土地貸款流程後，基本上會經過下列5步驟，每個環節都十分重要，大家務必確認每個細節：
- 申請：選擇貸款機構，提出申請並檢附文件。
- 估價：會由專業鑑價人員，針對土地種類、地段位置、面積等條件進行評估。
- 審核：依申貸人條件審核是否放貸，以及決定貸款額度和利率。
- 對保：核准貸款，借貸雙方核對合約內容並簽約。
- 設定：借貸雙方須至地政機關設定抵押權。
當以上5步驟都完成並經機構審核通過後，機構就會盡快撥款到申貸人指定的帳戶啦，屆時務必確認數額是否正確，才不會當了冤大頭！
六、土地貸款常見問題：QA懶人包大集合！
（一）Q. 土地貸款需要保證人嗎？
不一定！
由於土地貸款屬於有抵押品的貸款，一般來說不需要提供保人。通常會需要貸款保證人，主要是因為申貸人的信用紀錄不良、條件不佳等問題，影響核貸的利率和額度，這時才能透過信用好、具備良好財力證明的保證人作保，取得條件較好的貸款條件。
（二）Q. 土地貸款需要多久？
土地貸款的速度會依照不同申貸管道而有所不同，像是銀行從申請至撥款，一般建議要預留3週為佳，而農會則建議預留2週為佳，如果是急需資金周轉的人，則是可以尋求民間貸款機構的幫忙，僅需1-2個工作天就可撥款，部分機構還提供當日撥款服務。
（三）Q. 債務協商可以申請土地貸款嗎？
債務協商期間無法申請土地貸款，但只要款項清償後滿一年，信用就會恢復，並可以向銀行申請土地貸款。協商期間如果有申貸需求，也可以轉向民間貸款機構，核貸的機率就會提升。
（四）Q. 原住民保留地可以貸款嗎？
原住民保留地是政府為了保障原住民權益，而劃設的國有土地。目前大多數的銀行可承作原保地的貸款，但前提為擁有原住民身分，並且持有非保育地的原住民保留地。如果土地類型不符，不屬於農業使用土地、建築使用土地及工業用地，那就需要變更土地類型，才能申請土地貸款。
七、土地貸款推薦找台銀代書！
那麼，前面有說到土地貸款因限制眾多，若找銀行申請容易受到阻礙，因此民間土地貸款會是較好的選擇。
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- 可貸額度高：不受銀行土地貸款限制，最高可貸得土地價值110%。
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