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| 一、持分土地貸款介紹｜持分土地是什麼？有哪些種類？ |
一、持分土地貸款介紹｜持分土地是什麼？有哪些種類？
除了常見的房屋抵押貸款外，土地其實也可以貸款，但當今天名下財產是「持分土地」，表示擁有同塊土地的人多了，貸款的流程與後續的處理，也就會變得相當複雜，那麼到底持分土地是什麼？想要利用持分土地貸款可以嗎？以下為你詳細說明！
（一）持分土地是什麼？有哪些種類？
持分土地即為「1 塊土地 2 人以上共同持有」，可以說是擁有「個人產權不完整」的不動產。
共同擁有又區分為 2 種：公同共有、分別共有，以下詳細說明。
種類 1：公同共有
「公同共有」即為共有人「共同擁有」所有財產，沒有持份土地的概念。舉例來說：
假設 AB 兩兄弟，公同共有一塊土地，這塊土地就會是 AB 一起擁有，如果有一方決定要販售土地，或使用土地，即需要雙方同意才可以進行。
種類 2：分別共有
「分別共有」即為共有人「分別持有」所有財產的特定比例。舉例來說：
如果 AB 兩兄弟是分別持有一塊土地，並各自分得 50%，這時候如果 B 想要賣掉自己 50% 的土地，就無須 A 的同意，即可進行。
| 項目 | 公同共有 | 分別共有 |
| 享有權利 | 所有權是全體共有人的，須全體公同共有人同意，才能使用收益。 | 僅部分享有所有權，按應有部分的比例使用收益。 |
| 處分權力 | 須全體共有人同意。 | 可自由處分應有部分。 |
| 管理權力 | 須全體共有人同意。 | 部分合計或過半數同意。 |
| 分割限制 | 共同續存的關係，不得請求分割。 | 除非有特別規定或訂定契約，不然得隨時請求分割。 |
| 續存期間 | 續存期間長。 | 通常為有限期的短暫關係。 |
（二）持分土地可以貸款嗎？
持分土地可以貸款嗎？接下來將以上所提的「公同共有」與「分別共有」的狀況分別說明：
- 公同共有：根據民法第 828 條之 3 規定，公同共有土地需要所有的持有人同意，才能使用土地，除非是持有人擁有超過土地總面積 3 分之 2 的特殊狀況，否則一切按照分割程序執行。
- 分別共有：根據民法第 819 條之 1，分別共有土地者可以自由處理其應有部分，且無須得到其他土地分別共有人的同意，即可使用。
從上述說明可得知，在符合規定的情況下，「可以」利用持分土地貸款，因此以下將介紹 3 種持分土地貸款的管道，幫助你順利解決貸款問題！
二、持分貸款有哪些管道？分別有什麼差異？
持分貸款主要有 3 種管道，分別是：農會、銀行、民間貸款公司，以下將說明 3 者的基本介紹與差異，一起來看看！
（一）持分貸款 3 管道介紹｜農會、銀行、民間貸款
1. 農會
農會土地持分貸款的項目有「建地」、「農地」及「工業用地」這 3 種，但由於農會不接受以「農地持分貸款」作為申請，因此必須取得前述所說的「所有持份人的同意」，並一同辦理、作為保證人。
那麼「建地」、「農地」及「工業用地」分別的貸款額度與利率多少呢？以下表格幫助你立即了解：
| 建地 | 農地 | 工業用地 | |
| 貸款額度 | 約 5～6 成 | 最高 1,000 萬 | 廠房興建成本的 7 成 |
| 貸款利率 | 1.5～5% | 1.5～5% | 1.5～5% |
| 貸款年限 | 最長 20 年 | 最長 20 年 | 最長 20 年 |
2. 銀行
持分土地貸款銀行接受的機率並不大，因為對於銀行來說，土地貸款比房屋貸款的風險來的更高，因此承做意願相較低。加上土地貸款限制條件多、審核嚴格，不但重視個人信用與收入穩定性，放款的速度還相當慢，若是有信用瑕疵或背負過高債務者，基本上都無法辦理通過。
除此之外，與農會相同，銀行不接受持分土地貸款，因此需要取得所有農地持份人的同意，並一同辦理、作為保證人。
3. 民間貸款
民間土地貸款不會限制土地類型、坪數等，只要土地有價值，且持有者年滿 20 歲即可申請；對貸款人也沒有什麼限制，可以說是相當寬鬆，只要能證明自己有還款能力，即便信用有瑕疵，核貸機率也很高。
因此，如果是短時間急需資金的人，相當推薦找民間、代書貸款，因為審核寬鬆、撥款快速，只需將資料準備齊全，最快 1 天內設定完成，就可以立即撥款。
（二）3 種持分貸款管道的差異？
以上 3 者持分貸款管道的差異有哪些？利用下列圖表幫助你快速理解：
| 貸款單位 | 農會 | 銀行 | 民間貸款 |
| 申貸狀況 | 最嚴格 | 嚴格 | 寬鬆 |
| 貸款成數 | 約 5～6 成 | 約 4～6 成 | 最高 9 成 |
| 貸款利率 | 約 1.5～5% | 約 2.5～6% | 1.0%～3% 左右
（月息） |
| 貸款額度 | 最高 1,000 萬 | 最高 300 萬 | 無上限 |
| 申辦時間 | 5～10 天 | 7～14 天 | 最快 1 天 |
| 還款年限 | 2～20 年 | 3～15 年 | 隨借隨還 |
| 還款方式 | 本利攤還 | 本利攤還 | 本利攤還或按月繳息 |
三、持分土地貸款利率有多少？算法、限制、年限一次搞定！
了解了貸款的管道後，大家最關心的就是了解「持分土地貸款利率」有多少？如何計算？別擔心！以下提供你持分土地貸款限制、年限與計算公式：
（一）持分土地貸款限制有哪些？
銀行、農會等金融機構｜持分土地貸款限制
下列為銀行、農會等金融機構的持分土地貸款限制：
- 需全體持分者同意：銀行不接受產權不完整的持分土地，因此必須所有共同持分者一同申請。
- 信用報告：每個持分者的信用條件都要審核，信用評分低於 500 分，核貸的機率就不高，而若是有重大信用瑕疵或背負過高債務者，銀行會直接拒絕。
- 財力證明：須提出明確財力證明，並用有穩定的工作，過件率才會提高。
- 貸款額度：土地貸款的成數只有 4～6 成。
代書、融資公司等民間管道｜持分土地貸款限制
代書、融資公司等民間管道幾乎沒有貸款限制，以下幾點說明：
- 審核寬鬆：只要年滿 20 歲，名下持有房屋、土地，不限房屋屋齡、坪數大小、土地地目，皆可申辦持分貸款。
- 全程保密：申辦過程全程保密，且無須經過其他共同持分者同意，只要持有土地權狀即可申辦。
- 貸款額度：額度高，最高可貸到 9 成。
- 審核快速：最快只要 1 天。
（二）持分土地貸款年限有多長？
接下來將說明各管道的持分土地貸款年限，不過此部分要注意的是：貸款年限會依「實際土地價值」及「貸款人信用條件」而有所差異，所以主要還是要看申辦方案的內容。
以下為各管道的持分土地貸款年限：
- 銀行、農會的貸款期限：銀行、農會的貸款年限大約在 7 ～15 年，最長可以分到 20 年。
- 代書等民間貸款期限：申辦民間農地貸幾乎都是不綁約、隨借隨還、按月計算，最短期限可以 1 個月，最長期限可以到 20 年以上，主要會依據貸款人的資金狀況做個別規劃。
（三）持分土地貸款試算公式
接下來將提供本息平均攤還（每月定額攤還）的持分土地貸款試算公式：
- 每月應還本息金額之平均攤還率：
- ＝｛［（1＋月利率）月數］Ｘ月利率｝÷｛［（1＋月利率）月數］－1｝
- （公式中：月利率＝年利率／12 ； 月數＝貸款年期 ｘ 12）
- 每月應還本金與利息試算：
- 平均每月應還本息金額＝貸款本金Ｘ每月應還本息金額之平均攤還率＝每月應還本金金額＋每月應付利息金額
- 每月應付利息金額＝本金餘額Ｘ月利率
- 每月應還本金金額＝平均每月應還本息金額－每月應付利息金額
除了透過公式來進行試算之外，也可以利用網路上的「貸款計算機」快速算出貸款利率、利息等資訊！
四、持分土地貸款流程與申辦條件介紹
對持分土地的貸款限制與利率有一定的概念後，想必你已經考慮清楚想要申辦的貸款管道了？先別急！最後一步，就是要了解持分土地貸款流程與申辦條件，才能幫助你省去不必要的時間浪費，以下詳細說明：
（一）農會｜持分土地貸款條件
向農會申請分土地貸款，須符合以下 5 點申辦條件：
- 年滿 20 歲之本國國民
- 申貸者須為農會會員，或農民保險被保險人
- 農地符合農業貸款專案資格，且土地非持分農地
- 建物有保存登記，且土地產權完整
- 無信用不良、有財力證明
（二）銀行｜持分土地貸款條件
向銀行申請持分土地貸款，申辦條件為以下 6 點：
- 須為 20～65 歲之本國國民
- 有明確的財力證明、收入證明
- 信用條件良好，無信用瑕疵或背負過高債物
- 須提供銀行地價證明、土地所有權狀或是建地興建計畫等資料
- 名下有土地持有權者（須具完整產權，不接受持分土地）
- 土地不可有民間私人設定
（三）民間貸款｜持分土地貸款條件
在民間辦理持分土地貸款條件非常簡單，只要借款人年滿 20 歲且名下具有土地，不需要徵求其他持分人同意即可辦理，甚至信用有些為瑕疵者也受理，只需以下資料：
- 年滿 20 歲至 65 歲國民，不限職業
- 土地所有權狀正本（持分土地亦可）
- 銀行存褶封面影本（撥款用）
- 不限信用，負債比過高、債務協商、呆帳等皆可申請
- 其餘財務條件皆為加分項目
（四）持分土地貸款流程 6 步驟
民間持分土地貸款流程只需以下 6 步驟：
- 線上申請：撥打專線聯絡台銀代書，或填寫資料表單，由台銀代書專人致電協助您。
- 進行估價：台銀代書專人將立即評估持分土地貸款可申貸的額度。
- 送件審核：由台銀代書審核您所提供的資料，最短 1 天內即可知道結果。
- 簽訂契約：台銀代書將與借款人聯絡，並完成簽訂借款契約（對保）。
- 抵押權設定：進行抵押權設定（銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2 倍；民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的 1.2～2 倍。）
- 進行撥款：前述手續完成後，即可立即撥款。
想了解更多貸款知識也可以參考這篇文章：二胎房貸是什麼？申請二胎房屋貸款6 大重點、優缺點全分析！
（五）持分土地貸款常見問題
Q. 持分土地貸款有哪些好處？
持分土地貸款好處包括：可貸額度高、手續簡單、審核過件率高、即使信用有瑕疵也可申請，且不綁約、隨借隨還，相當適合短期資金週轉。
Q. 持分土地貸款利息多少？民間持分土地貸款利息高嗎？
根據不同貸款管道，持分土地貸款利息約為 1.0%～6% 左右，而民間持分土地貸款利息約為 1.0%～3% 左右。
Q. 持分土地貸款風險有哪些？
若是貸款人無法還款，銀行可以法拍處分土地抵押品，使貸款人失去土地。不過由於持分土地產權不完整，銀行在處置土地上較困難，因此銀行通常不接受持分土地貸款，或是要求土地分割後才可辦理貸款，相較之下，民間貸款機構的審核標準較寬鬆，多接受民眾以持分土地申請貸款。
Q. 申辦民間持分土地貸款，其他持分人會知道嗎？
持分土地貸款是使用自己持有的土地比例申辦貸款，不影響其他土地所有權人，民間機構也通常不會通知其他持分人，申請過程全程保密，完全不會被其他持分人知道。
Q. 辦理民間持分土地貸款安全嗎？
辦理民間持分土地貸款存在一定風險，但只要選擇合法、信譽良好的機構申辦貸款，就能避免自身權益受損。
同時也要留意，辦理民間持分土地貸款時，通常不需繳交證件正本、另約私下交易等，若是碰到這些情況，就要小心有可能上當受騙。
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看完以上的內容後，你是否正在煩惱著如何申辦呢？持分土地貸款推薦找台銀代書！台銀代書持分貸款限制條件低，只要年滿 20 歲，名下持有房屋、土地，不限房屋屋齡、坪數大小、土地地目，皆可申辦持分貸款。
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