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| 一、土地貸款有哪幾種？先搞清楚土地種類才不吃虧！ |
一、土地貸款有哪幾種？先搞清楚土地種類才不吃虧！
（一）土地抵押貸款是什麼？
多數時候，我們提到抵押貸款，大都會直接聯想到不動產抵押，但你知道嗎，其實土地也可以做為申請貸款的抵押標的。而且隨著時代的演進，也越來越多人使用土地抵押貸款來做為資金周轉的管道
至於為何土地貸款會受到許多人喜愛呢？這是因為相較於信貸、車貸等，有土地做擔保的土地貸款會具有以下優點，讓申貸人能更無壓力獲取新的資金：
- 貸款利率低
- 還款年限久
- 貸款額度高
- 較寬鬆審核
（二）只要有土地，就可以做土地抵押貸款嗎？
有土地就一定能貸款嗎？多民眾誤以為只要有土地，就一定能夠貸款，但對於銀行來說，辦理土地貸款並非本業，加上有較高的風險，因此通常申辦意願不高，若再加上以下 3 點因素，就可能會讓你辦不了貸款：
- 申辦人負債比過高、負債過多
- 申辦人沒有還款能力，無法提出工作證明、收入證明
- 申辦人持有的產權不完整（持有的是持分土地）
但想要辦理土地貸款的民眾也無須過度擔心，除了透過銀行貸款管道之外，你也可以資詢「台銀代書」來解決你的土地抵押貸款問題！
（三）4種常見的土地類型都能土地貸款嗎？
不過，相較於房屋抵押貸款，因土地有土地使用性質的差異，不同的土地種類在額度與申請條件上會有所不同，因此在申請土地貸款前，務必要先搞清楚自家的土地被劃分到哪類！目前實務上常見用來貸款的土地種類有以下4種：
農地貸款
農地主要供農業使用，為了維持糧食自給率，也為確保農地真的被農民用以耕作，因此政府對農地的限制較多。
若想透過農地申請銀行貸款，除了成數不高外，也限制貸款必須用在興建農舍、添購機器等農業相關事項，彈性較低。
建地貸款
建地是規定用於建造大型建築的土地分區，可用性較高，因此是常見申請土地貸款的類型，其核貸成數也會受建地的位置與價值而影響。
不過若想以建地向銀行辦理貸款，不只須附上建築計畫書，且應在一年內動工興建，否則貸款會遭到收回，在資金使用上有些許限制。
工業地貸款
工業貸款通常是製造業者因有購買工業用地或興建廠房等需求而申請，相較農地與建地，工業地的貸款限制較小，且放款成數大約在 6 成左右，是常見申請貸款的土地種類之一。
林地貸款
常見的林地如國家公園、自然生態保護區、原住民保留地等，由於受法規限制，土地利用性低，因此多數銀行都不提供林地貸款，因此若想以林地申請資金，通常只能找民間貸款公司協助。
（四）土地貸款適合誰？
如果你是以下 4 類人， 土地貸款就相當適合你：
- 有閒置土地者：若你閒置且可以利用的土地，但又不想要出售，這時候就可以透過土地貸款來活化資產、增加現金流。
- 資金需求較高者：土地貸款可貸額度高，利率最低也只要 2.5%，因此相當適合資金需求較高者申辦。
- 需要較長還款期限者：除了額度高之外，土地貸款的還款時間也比信貸、車貸等貸款年限來的久，最長可達 20 年，相當適合小資族、小家庭的還款彈性需求。
- 信用瑕疵者：雖然信用瑕疵者在申辦貸款時常會被婉拒，但由於有土地做為抵押品，因此還是會有申辦通過的機會，對於信用瑕疵者來說，會是相當不錯的貸款選擇。
（五）持分土地貸款是否可行？
另外，由於我國土地仍有共有制度，因此也會出現所謂持分土地貸款的疑問，究竟持分土地為何？又能否拿來申請貸款呢？
所謂的持分土地是指一塊土地的所有權由2人以上所有，而各所有人都具備其持分處分權的狀況。
由於銀行貸款基本上需要完整的處分權，因此僅以持分土地貸款通常會遭到駁回，需先辦理土地分割，取得持有部分完整的產權才可進行。然而實務上，許多持分土地所有人會因各種理由難以辦理土地分割，導致申請土地貸款窒礙難行。
⭐不過若真的想用持分土地貸款也毋須擔心！雖然銀行的審核嚴格，但部分民間機構仍然接受持分土地貸款，若真的遭遇這類情況，不妨向可信任的民間機構詢問貸款可能性。
二、土地貸款成數如何評估？何種土地貸款管道的成數較高？
瞭解土地貸款的種類後，我們可以進一步來評估土地貸款的成數。試想，若是土地貸款能貸得的資金不夠多，那就難以解決申貸人的資金缺口，利用率也會大幅下降。那究竟土地貸款幾成才是常見的範圍呢？
一般來說，若是透過銀行進行土地貸款，可貸得的成數約5-5.5成，當然因土地的可利用情形與申請用途不同，成數會因此受到影響，但整體而言能貸的額度仍不算太高。而民間貸款就不同，一般民間貸款可貸得土地價值的8-9成，部分更可貸得土地價值100%以上，對極需資金者較為合適，也能讓土地價值被完整利用。
⭐行政院於2020年通過「健全房地產市場方案」，央行字當年12月起4度調整選擇性信用管制措施，財政部也於2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正法，遏止不動產投機炒作，限制自然人、公司法人土地貸款限貸成數。
三、土地貸款利率怎麼算？土地貸款年限多長？
（一）在土地貸款試算前，先瞭解土地貸款利率！
除了貸款成數，土地貸款利率也是申貸人必須在意的一點，否則若是利率太高，即便短暫獲得資金的喘息，後續排山倒海而來的利息壓力，可是會讓申貸人難以贖回土地的所有權。
通常土地貸款的利率介在2%-5%間，根據申辦機構的不同會有微幅的波動，另外也會受到土地種類的影響，大致整理如下：
- 建地：2%-3.5%，大部分應用於土建融資方案。
- 農地：2%-5%，但若貸款用途是農業相關，有機會爭取到更優惠的利率。
- 工地：2.5%-3.5%，沒有太多限制，視申貸人如何利用。
- 林地：3%，但如前面所述，因利用率低，基本上不太可能審核通過。
而除了土地種類這個最主要的因素外，還有其他3項因子會影響土地貸款的利率：
- 土地面積：通常土地面積越大，未來可利用程度也越大，因此機構通常願意提供較好的利率。
- 土地使用現況：若土地現況對未來機構的使用有利，通常也能換得較好的利率。
- 申貸人信用紀錄與財力證明：這2者是證明申貸人還款能力的憑證，若機構評估還款機率較高，則會願意給出較優良的利率。
⭐若是對利率仍舊不太清楚，或是希望針對申請個案做試算，可以向申貸單位申請使用土地貸款試算工具，或請值得信任的民間機構協助試算，都能更明確瞭解申貸通過後需還款的情形！以下提供各家銀行的貸款計算工具給你：
（二）土地貸款限制有什麼？
但這邊要特別提醒一點，一般銀行的土地貸款限制相較房屋貸款可是多出不少！舉例而言，雖然土地貸款年限仍舊為7-15年左右，但申請土地貸款不僅需要提出利用計畫，且銀行限制貸款成數不得超過土地價值6.5成，並會預先保留1成，待計畫開始後再撥發，在使用上的彈性小上許多。
除此之外，在進行第一次土地抵押貸款後，部分人為了讓土地價值更加被活用，會考慮申請二胎貸款，然而與房屋二胎不同，銀行幾乎不提供土地貸款二胎服務。
以上這些都是銀行針對土地貸款所做出的限制，不過難道這些限制都無法突破嗎？其實不然。雖然銀行的土地貸款限制多，且不願提供土地二胎服務，但民間辦理土地抵押貸款的機構就較為彈性，有些機構能貸得更多成數，也有部分機構提供土地二胎服務，若有相關需求，可以考慮往民間土地貸款探尋。
四、銀行土地貸款跟民間土地貸款有什麼差異？
在前面分析貸款成數、利率與限制時，我們都能發現，銀行土地貸款與民間土地貸款其實有著許多的不同，為了一次解決大家的疑問，這邊整理出一份銀行土地貸款與民間土地貸款的比較表，讓大家能更一目瞭然2者的不同，並做出最合適的自己的選擇！
| 比較項目 | 銀行土地貸款 | 民間土地貸款 |
| 申貸人狀況 | 要求信用紀錄與財力證明 | 申貸人狀況不受限 |
| 土地種類 | 僅受理農地、建地、工業地 | 林地也可抵押 |
| 貸款用途 | 需與申貸計劃表相符 | 不受限制 |
| 貸款額度 | 約土地價值50-70% | 最高土地價值110% |
| 貸款利率 | 約2-5% | 較銀行稍高 |
| 還款期限 | 一般7-15年，最長20年 | 無年限，免綁約 |
⭐根據上述的表格可以發現，雖然民間土地貸款的利率較銀行為高，但無論是在審核難易度、資金運用靈活度與還款壓力上，都較銀行土地貸款來得寬鬆許多！接下來提供各銀行土地貸款方案統整表格給你：
| 銀行 | 方案名稱 | 土地貸款項目類別 |
| 臺灣銀行 | 農業貸款 | 農地貸款 |
| 中小企業成長專案貸款 | 工業地貸款 | |
| 合作金庫 | 農企業綜合貸款 | 農地貸款 |
| 興建房屋貸款 | 建地貸款 | |
| 購地貸款 | 建地貸款 | |
| 與地主合建保證金貸款 | 建地貸款 | |
| 臺灣土地銀行 | 企業綜合融資 | 工業地貸款 |
| 承購公有房地放款 | 建地貸款 | |
| 購買工業用地及購建廠房貸款 | 工業地貸款 | |
| 購地貸款 | 建地貸款 | |
| 興建房屋貸款 | 建地貸款 | |
| 兆豐銀行 | 購地/興建廠辦貸款 | 工業地貸款 |
| 建築融資 | 建地貸款 | |
| 工業區優惠貸款方案(工好貸) | 工業地貸款 |
從上圖可以得知，多數銀行主要以建地、工業地貸款為主，農地貸款較少，需要以土地作為擔保品向銀行申請貸款，有的方案則需擔保人，並且視申貸人的需求、條件以及財務狀況申請貸款項目。
五、土地貸款流程全解析！
（一）什麼人適合申辦土地貸款？
瞭解前述的資訊後，就讓我們走一遍土地貸款流程吧！土地貸款的第一步，就是先確認自己為什麼需要土地貸款？一般而言，以下4類人最常會有申請土地貸款的需求：
- 擁有閒置土地者
- 需要高額資金者
- 信用紀錄不良者
- 需要將還款期限拉長者
（二）土地貸款申辦條件有哪些？
瞭解自己確實有土地貸款的需求後，接下來申貸人就應該要檢查自己是否符合土地貸款申辦條件，通常銀行申辦土地貸款的條件最為嚴格，民間貸款則相對寬鬆，以下就列出銀行土地貸款申辦條件供大家參考：
- 申貸人年滿20歲，具備完全行為能力。
- 需以申貸人名下土地申請，並且未設定其他抵押權。
- 申貸人信用條件的信用紀錄及財務狀況良好，這2項因素會影響核貸率，如果有嚴重的信用瑕疵可能會被拒絕申請。
- 申貸人需提供貸款計畫，且依據抵押土地種類不同，貸款計畫的要求也不相同，若未能提出有效貸款計畫，申請可能遭駁回。
（三）土地貸款流程5步驟！撥款前會有這些程序！
而正式進入土地貸款流程後，基本上會經過下列5步驟，每個環節都十分重要，大家務必確認每個細節：
- 申請：選擇貸款機構，提出申請並檢附文件。
- 估價：會由專業鑑價人員，針對土地種類、地段位置、面積等條件進行評估。
- 審核：依申貸人條件審核是否放貸，以及決定貸款額度和利率。
- 對保：核准貸款，借貸雙方核對合約內容並簽約。
- 設定：借貸雙方須至地政機關設定抵押權。
當以上5步驟都完成並經機構審核通過後，機構就會盡快撥款到申貸人指定的帳戶啦，屆時務必確認數額是否正確，才不會當了冤大頭！
六、土地貸款推薦找台銀代書！
那麼，前面有說到土地貸款因限制眾多，若找銀行申請容易受到阻礙，因此民間土地貸款會是較好的選擇。
然而民間貸款百百種，到底找誰申辦才好呢？如果你有土地貸款的需求，這裡就跟你推薦台銀代書！台銀代書的土地貸款擁有以下5大優勢，肯定是周轉資金的好管道：
- 審核快速、需備文件簡易：審核流程十分快速，最快當日即可撥款，急需資金的最佳福音！
- 服務專業、解決各式疑難雜症：不僅提供免費諮詢，也會規劃專屬的貸款方案，為每位客戶量身打造服務！
- 服務項目多元：不僅不限地目、坪數、屋齡，且持分房屋、持分土地都可辦理，也額外提供二胎、民間轉銀行、融資、免費鑑價等服務，完整滿足客戶需求！
- 可貸額度高：不受銀行土地貸款限制，最高可貸得土地價值110%。
- 全國各地皆有服務：無論全國何處的土地，皆可交由台銀代書鑑價，並評估貸款可能！
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