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一、農地貸款是什麼?農地可以貸款嗎? |
一、農地貸款是什麼?農地可以貸款嗎?
依據我國《土地法》相關規定,土地依其使用可分為各項種類,而不同的土地性質會關係到其在申請都市計畫與貸款時,可開發項目、所受限制、貸款成數與通過率的不同,常見如土地貸款便會依土地使用分區而有各項條件的差異化。
(一)農地的分類與代表意義
農業用地,簡稱為農地,根據農業發展條例第3條第10款定義「指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地」,以下這些用途皆屬於農地:
- 供農地、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之 土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。
農業用地包含「耕地」,耕地為農業生產之精華所在,是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。耕地的保護規定及管制使用相對於非耕地之其他農業用地嚴格,政府為保護耕地,法令上有諸多限制,例如:分割條件限制、取得條件限制、耕地轉租限制、使用限制等等。
(二)農地分區
- 特定農業區:特定農業區係非都市土地11種分區之一種,依區域計畫法施行細則第11條第1款規定,特定農業區係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認定必須加以特別保護而劃定者。因此,辦竣農地重劃的土地一定會劃定特定農業區,但是特定農業區不一定就是有辦理農地重劃之農業區。
- 一般農業區:指特定農業區以外供農業使用之土地。
(三)影響農業貸款額度因素
由於我國工業化轉型時間尚不長,仍有許多土地登記為農地,但隨著時代的演進,有許多農地地主希望能轉型發展,或是將農地做更為有效的利用,此時便會考慮申請農地抵押貸款。而影響農地貸款金額與農地價格有關,一般可分為以下這3種因素:
- 社會因素:指社會經濟、行政因素,包含國民經濟發展規劃、土地利用規劃等等。
- 地區因素:農地所在的使用分區為非都市計畫區、都市計畫區中的農業區或農地在保護區範圍,三者差異很大。
- 自然因素:包含農地本身自然條件、土地面積形狀以及使用狀況等等。
也許有人會好奇,作為糧食命脈的農地可以貸款嗎?實務上是沒有問題的,所謂農地抵押貸款與一般土地貸款其實十分相似,不過受農地的特殊性與法規限制所困,農地在銀行申貸時會有較多的條件,如對申貸人身分、貸款用途、使用計畫書等皆有所要求與審核。
如果你有相關的需求,或是想預先瞭解農地如何貸款,接著本文便會一一說明農地貸款成數、利率、申請流程與限制,讓你能更全盤地知曉我國農地貸款於實務上的運作。
二、農地貸款成數怎麼算?
首先我們要瞭解相較於其他的土地貸款,農地貸款幾成才比較合理呢?
由於農地使用在我國受到的限制較多,所以在貸款上的成數也並不算太優良,通常銀行農地貸款僅能貸得土地價值的5成左右,較其餘土地分區,貸款成數可說是低上不少。以下提供目前銀行的農地貸款方案整理表格:
項目 | 臺灣銀行 | 合作金庫 |
方案 | 農業貸款 | 農企業綜合貸款 |
對象 | 實際從事農、林、漁、牧、養殖業之生產、加工、運銷、倉儲、休閒農業及農業發展事業等之法人或個人。 | 凡實際從事農林漁牧業經營及其產品加工運銷、進出口貿易與服務,並合法登記之農企業。 |
貸款用途/期限 | 1.週轉金:短期最長1年、中期最長5年,寬限期最長1年
2.資本性支出:中長期最長15年,寬限期最長3年 |
1.設備資金:最長10年
2.購地貸款:最長15年 3.週轉資金:最長3年 |
貸款額度 | 依該行規定計 | 1.設備資金、購地資金:不得超逾所需成本之七成
2.週轉資金:依借戶所需資金核貸 |
利率 | 依該行規定計收 | 依該行規定計收 |
擔保品 | 該行認可之農業用地等其他擔保品 | 詳細請洽詢該行人員 |
保證人 | 按該行規定徵提 | 詳細請洽詢該行人員 |
還款辦法 | 分期攤還 | 分期攤還 |
若想申請農地貸款,又想獲得較高的成數,會較建議找尋民間農地貸款,由於受法規限制較少,民間農地貸款多能貸得土地價值的8-9成,對於資金拮据者應能較有助益。
三、農地貸款利率、限制、期限全解析!
(一)農地貸款試算怎麼做?如何判斷農地貸款利率合理性?
除了可貸成數外,農地貸款期限與農地貸款利率也是申貸人需多加注意的環節。一般而言,銀行農地貸款年限約落在7年-15年,而最長可以分期到20年,但對部分申貸人而言,仍有不小的壓力;相反地,民間機構則多採不綁約、隨時還款的方式,在還款壓力上相對較小。
而利率部分,銀行農地貸款利率通常落在年利率5%-6%左右,算是較為普通的利率,而民間機構則視各機構而定。
⭐若是不清楚貸款的利率與還款狀況,通常可使用申貸單位提供的農地貸款試算工具,或請值得信任的民間機構協助試算,以免有誤解或疏忽之處。
(二)農地貸款限制有什麼?
由於我國政策希望農業用地能盡量發揮相關用途,因此對農地的使用有所囿限,同時為保護農民權益,對於農地所有人的身分有一定要求,若非農民身分,並不易持有農地。
而這些限制也反映在農地貸款上,若想向銀行申請農地貸款,通常會有以下3項限制:
農地貸款限制 – 申貸人身份限制
由於法規限制,需為農民才可擁有農地,因此在貸款申請人的身分需求上,也要求必須具備農民身分,或是正從事農業相關工作才可申請農地貸款。
農地貸款限制 – 土地利用分區為農地
申辦農地貸款的土地必須為農地,這點並非廢話,因農地並不是單從目前的使用功能而定,需確定在土地謄本上,這塊地被判斷為農地才算數。此外,農地也並非只限於耕作用途,若土地被用作經營農業相關用途,如做為作物倉庫、農舍或排水灌溉地等,都可申請成為農地。
農地貸款限制 – 農地貸款用途限制
申請農地貸款地資金並非能令申貸人隨意花用,農地貸款資金有限制需使用於農業相關的用途上,因此許多銀行會要求申貸人提供農業營運計畫和資金用途報告,以確保後續資金使用符合規範。
農地貸款限制 – 持份農地貸款
持份農地無法單獨向銀行貸款,需要所有人出面蓋章,並做連帶保證人。貸款銀行會調查每一位持有人的聯徵紀錄,只要有一人信用分數沒有過關就無法受理貸款申請。因此如果有農地持份狀況,想要向銀行成功申請貸款十分困難。
⭐另外,除了申請時的限制,屬於土地貸款的農地貸款在後續活化上也不易,如無法申請二胎貸款等。當然這些都是銀行機構的限制,若是找尋民間申貸機構,相對審核就會較為寬鬆,使用上也更靈活。
四、農會農地貸款與銀行、民間貸款有何不同?
有別於其他土地貸款,農地貸款在申貸機構上較為特別之處,即是除了選擇在農地貸款銀行或民間農地貸款申辦,也可以考慮農會農地貸款,也就是撥款機構為農會的貸款。
至於這三者有什麼不同?或許可透過以下表格窺知一二:
項目 | 銀行農地貸款 | 民間農地貸款 | 農會農地貸款 |
申貸狀況 | 最嚴格審核 | 較為寬鬆 | 次之 |
貸款用途 | 僅限農業發展用途 | 不受限制 | 僅限農業發展用途 |
貸款成數 | 約土地市值50% | 約土地市值90% | 約土地市值50% |
貸款利率 | 年利率約5-6% | 年利率約10-12% | 年利率約5-6% |
還款期限 | 通常需於7-10年間償還 | 無綁約,隨時可還 | 通常需於7-10年間償還 |
⭐根據上述的表格可以發現,農會農地貸款其實與銀行農地貸款相仿,雖然在利率上較民間土地貸款為低,但對申貸人的狀況要求、還款寬鬆性、資金運用靈活度、可貸資金數等遜色不少!因此若考量上述情形的申貸人,還是建議使用民間農地貸款喔!
五、農地貸款申請流程手把手教學!準備文件、注意事項看這!
(一)申請農地貸款條件有什麼?需要準備哪些文件才行?
瞭解農地貸款的特色與限制後,就正式進入申貸環節。首先,申貸人應符合以下4項農地貸款申請條件,才能向銀行申請農地抵押貸款:
- 申貸人為年滿20歲之本國國民。
- 申貸人無信用不良紀錄,且能提供還款能力證明。
- 申貸人需為實際從事農林漁牧業或相關產業之法人或個人。
- 欲抵押之土地在使用分區登記為農地,且並非持分土地。
除了條件符合外,申貸人也應備齊下列文件,方能令申貸機構查核相關土地事實與申貸人狀況:
- 身分證影本
- 印鑑證明
- 用地所有權狀
- 印鑒章
而通常銀行或農會申請土地貸款,會再要求戶籍謄本、所得證明與銀行存摺封面影本,前2者做為申貸人還款能力查核標準,後者則做為撥款的依歸。
(二)農地貸款流程全公開!5步驟獲得資金!
備齊文件後,即可向申貸機構提出農地貸款申請,接著便會經歷以下5步驟的農地貸款流程:
- 提出申請:向申貸機構提出貸款需求。
- 土地核價:申貸機構會依據農地鑑價結果,評估可貸額度。
- 資料審定:除鑑價結果外,應另外備齊相關文件供審定與貸款申請。
- 抵押設定:確認額度、利率等細節後,簽訂契約並設定抵押權。
- 確認撥款:契約成立後,機構會盡速撥款至申貸人指定帳戶。
⭐當確認款項入帳後,整個申貸流程就宣告完畢,但也提醒申貸人,務必注意貸款利率與償還狀況,否則債務越滾越大,可就會造成不少困擾。
想了解更多貸款知識也可以參考這篇文章:二胎房貸是什麼?申請二胎房屋貸款6 大重點、優缺點全分析!
六、農地貸款推薦找台銀代書!5優勢讓您獲取資金好安心!
由於農地貸款的特殊性,因此選擇申貸機構就十分重要,如上所述,有資金需求者較建議選擇民間農地貸款,無論在可貸資金數量、審核難易度還是資金靈活用度上都略勝一籌。
而其中,更是十分推薦您找台銀代書來辦理農地抵押貸款,台銀代書擁有以下5大優勢,對於申貸人來說,肯定是最合適的選擇:
- 審核快速、需備文件簡易:審核快速且寬鬆,並最快於當日撥款。
- 服務專業、解決各式疑難雜症:過往曾處理多筆相關貸款事宜,經驗豐富,並於前期提供免費諮詢,量身規劃適宜貸款方案。
- 服務項目多元:不限地目、坪數、屋齡,且持分土地也可辦理,並額外提供二胎、民間轉銀行、融資、免費鑑價等多元服務。
- 可貸額度高:不受銀行土地貸款限制,成數高出銀行農地貸款許多。
- 全國各地皆有服務:無論何處的土地,台銀代書都可提供鑑價並評估貸款可能。